FAQ

Hebt u een vraag over vastgoed? U vindt het antwoord wellicht op deze pagina.
Toch niet gevonden. Laat het ons weten via hallo@habicom.be en we beantwoorden uw vraag zo spoedig mogelijk.

Koop je een woning aan dan ben je steeds registratierechten verschuldigd, in Vlaanderen bedraagt dit 10% op de verkoopprijs. Bij de aankoop van een bescheiden woning kun je in sommige gevallen een vermindering van de registratierechten genieten, het zgn. ‘klein beschrijf’. In dat geval betaal je niet 10%, maar 5% op de verkoopprijs van het onroerend goed.

 

Om van klein beschrijf te kunnen genieten, dien je wel aan een aantal voorwaarden te voldoen.

 

De belangrijkste voorwaarde is de maximale hoogte van het niet-geïndexeerde K.I. van de woning. Het K.I. mag niet meer bedragen dan 745,00 euro als men geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft. Op het moment van de aankoop mag u als koper geen andere huizen bestemd voor bewoning bezitten in volle of blote eigendom. Woningen die verkregen zijn via erfenis van ouders of grootouders worden niet meegerekend. Een laatste voorwaarde is dat u zich als koper dient in te schrijven op het adres waar het onroerend goed gelegen is, dit binnen 3 jaar te rekenen vanaf de authentieke akte en voor een ononderbroken periode van 3 jaar. Voldoet de koper niet aan deze voorwaarde, dan zal de koper een boete moeten betalen aan de fiscus en daarnaast de resterende 5% registratierechten moeten bijbetalen.

 

Bij de verkoop van een bescheiden woning zal de notaris aan het kadaster vragen om na te gaan of het K.I. nog steeds overeenkomt met de huidige waarde van de woning. Deze herziening bij verkoop werkt met terugwerkende kracht, dit heeft als gevolg dat de koper in sommige gevallen toch de kans loopt om onder het gewoon tarief van 10% te vallen, indien kan aangetoond worden dat het K.I. op het ogenblik van de verkoop niet overeenstemt met de werkelijke toestand.
De registratierechten (verkooprechten)
In eerste instantie moet de koper op iedere aankoop van een huis of grond verkooprechten (beter bekend als registratierechten) betalen, behalve als de woning onder het btw-stelsel verkocht wordt. Deze registratierechten bedragen in het Vlaams gewest 10% (algemeen) of 5% (in geval van ‘klein beschrijf’) op de verkoopprijs.

 

Dit bedrag wordt bij ondertekening van de authentieke akte gestort aan de notaris, die dit op zijn beurt zal doorstorten naar de bevoegde overheidsinstantie.

 

Ereloon van de notaris
Naast voornoemde registratierechten moet je ook het ereloon van de notaris betalen. Bij de berekening hiervan wordt er geen rekening gehouden met het aantal uren werk dat de notaris en/of zijn medewerkers spenderen aan een specifiek dossier. De vigerende tarieven voor het opmaken van een authentieke akte zijn vastgesteld in een Koninklijk Besluit volgens een degressieve schaal van percentages. Dit betekent concreet dat het percentage zal afnemen bij een hogere aankoopprijs.

 

De berekeningsschijven zien er als volgt uit:
  • eerste schijf tot 7.500 EUR: 4,56 %
  • schijf van 7.500 EUR tot 17.500 EUR: 2,85%
  • schijf van 17.500 EUR tot 30.000 EUR: 2,28%
  • schijf van 30.000 EUR tot 45.495 EUR: 1,71%
  • schijf van 45.495 EUR tot 64.095 EUR: 1,14%
  • schijf van 64.095 EUR tot 250.095 EUR: 0,57%
  • schijf hoger dan 250.095 EUR: 0,057%
Op https://www.notaris.be/rekenmodules/aankoop kan je de berekening maken.

 

Bovenop dit bedrag moet de notaris 21% btw inhouden, die hij rechtstreeks moet overmaken naar de federale overheid. De notaris is deontologisch verplicht om deze wettelijke barema’s na te leven, het is hem dus niet toegestaan bepaalde kortingen te geven of een hoger honorarium aan te rekenen.

 

Aktekosten
Voor elke aankoopakte moet de notaris enkele noodzakelijke kosten maken, die hij aan de koper zal doorrekenen. Het betreft onder meer kosten voor het uitvoeren van bepaalde opzoekingen en het opvragen van de nodige attesten en documenten (vb. bodemattest, hypothecair getuigschrift, fiscale opzoekingen, enz.)

 

In tegenstelling tot het ereloon van de notaris, is dit bedrag niet wettelijk vastgesteld en is het dus afhankelijk van notaris tot notaris. Daarnaast zullen ook de complexiteit van het dossier en de tarieven in jouw regio een rol spelen. Kosten overschrijving Vervolgens moet je nog rekening houden met de kosten van de overschrijving. Na het verlijden van de authentieke akte wordt deze overschreven op het hypotheekkantoor. Door deze overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden. Voor deze overschrijving mag je al snel rekenen op +/- 15 EUR per pagina.

 

Kredietkosten
Sluit je een hypothecair krediet af voor de aankoop van je woning, dan zul je hiervoor bijkomende kosten betalen. Er dient een registratierecht betaald te worden, ten belope van 1 % op de totale som waarvoor een hypotheek genomen wordt, en de hypotheekrechten dienen vereffend te worden. Er is tevens een recht op geschriften verschuldigd van 50 EUR. Voor het verlijden van de akte zal de notaris een ereloon aanrekenen dat wettelijk is vastgesteld en dat varieert naargelang het kredietbedrag, zoals ook het geval is bij de verkoopsakte. Daarnaast zal hij ook aktekosten aanrekenen, zijnde kosten die hij heeft moeten maken voor het verzamelen van allerhande inlichtingen.
De elektrische keuring is een verslag dat de staat en conformiteit van de elektrische installatie(s) in je woning in kaart brengt. Zo'n elektrische keuring moet worden opgemaakt door een erkend keuringsorganisme.
Hoe lang blijft mijn elektrische keuring geldig?
Het keuringsverslag opgemaakt door een erkend keuringsorganisme blijft 25 jaar geldig, op voorwaarde dat er gedurende deze termijn geen belangrijke wijzigingen worden uitgevoerd aan de installatie.
Wanneer is een elektrische keuring verplicht?
Indien je je woning wil verkopen, dan moet er verplicht een elektrische keuring aan de koper worden voorgelegd. Het keuringsverslag moet ten laatste bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd. Elektrische installaties die geplaatst zijn na 1 oktober 1981 beschikken in principe reeds over een keuringsverslag. Wanneer je dit verslag als verkoper niet meer terug vindt, zal een nieuwe keuring van de installatie moeten gebeuren. Elektrische installaties die ouder zijn dan 1 oktober 1981 zullen in geval van verkoop in elk geval gekeurd moeten worden.

 

Wat als mijn elektrische installatie wordt afgekeurd?
Vaak komt het voor dat het keuringsorganisme bij keuring van je elektrische installatie een aantal overtredingen of gebreken aan de elektrische installatie vast stelt. Dit betekent niet dat de verkoop van de woning niet kan doorgaan: de verkoper heeft enkel de verplichting om een keuringsverslag aan de koper af te leveren. Deze verplichting houdt niet in dat de elektrische installatie ook volledig conform verklaard moet zijn voorafgaand aan de verkoop: de koper moet enkel tijdig geïnformeerd worden omtrent de staat van de installatie.

 

Na het verlijden van de authentieke verkoopakte beschikt de koper over een termijn van 18 maanden om de installatie opnieuw conform te laten maken. De koper dient binnen deze termijn een herkeuring te laten uitvoeren waaruit blijkt dat de elektrische installatie volledig wordt
Een EPC is een rapport dat de energiezuinigheid van je woning weergeeft.
Op dit certificaat kan je een EPC-kengetal aflezen: dit getal drukt uit hoeveel energie een woning verbruikt per vierkante meter per jaar. Hoe lager je EPC-kengetal, hoe beter de energiescore van je woning is.

 

Wie zorgt voor de opmaak van het EPC?
Een EPC moet worden opgemaakt door een erkend energiedeskundige. Deze maakt een uitgebreide rondgang in je woning om de energiescore ervan te bepalen. Hierbij houdt de energiedeskundige rekening met tal van factoren zoals de staat van de verwarmingsinstallatie en/of boiler, de aanwezigheid van zonnepanelen, de muur- en dakisolatie, de vorm van beglazing, de oriëntatie van je woning, enz.

 

Hoelang is een EPC geldig?
Een EPC is in principe tien jaar geldig. Indien je je woning bijvoorbeeld 5 jaar na de opmaak van het EPC opnieuw verkoopt of verhuurt, dan moet er geen nieuw EPC opgemaakt worden, tenzij er belangrijke energiebesparende werken aan de woning zouden zijn uitgevoerd waardoor de energiescore van je woning aanzienlijk beïnvloed zou zijn.

 

Wat is het verschil tussen een EPC en een EPB?
Woningen of appartementen gebouwd met een bouwvergunning die afgeleverd werd na 1 januari 2006, moeten aan strenge energie-eisen voldoen. Voor dergelijke panden moet er bij het bouwen ervan verplicht een EPB-dossier worden opgemaakt. EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. In het dossier staat dan beschreven in welke mate de (nieuwbouw)woning voldoet aan de wettelijke voorwaarden inzake thermische isolatie, energieprestatie en ventilatie.

 

Het EBP-dossier is dus uitgebreider dan een energieprestatiecertificaat en geeft potentiële kopers of huurders dus bijkomende informatie. Net zoals het EPC blijft een EPB-dossier in principe tien jaar geldig.

 

Waarom heb je bij de verkoop van je woning een EPC nodig?
Hoewel de inhoud van het EPC louter informatief is, kan je op vandaag je woning niet meer verkopen zonder dat er een EPC voor deze woning aanwezig is. De koper moet immers voorafgaand aan de verkoop geïnformeerd worden over het energieverbruik van de woning: dergelijke informatie kan een rol spelen bij de beslissing tot aankoop of de prijsbepaling. De EPC-score van de woning dient reeds bij de opstart van de verkoopspubliciteit vermeld te worden. Het originele energieprestatiecertificaat moet dan ten laatste bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (= compromis) aan de koper te worden bezorgd.

 

Waarom heb je bij het verhuren van je woning een EPC nodig?
Net zoals bij verkoop, moet je als verhuurder ook verplicht over een geldig EPC attest beschikken opdat je een woning kan verhuren. De huurder heeft immers eveneens het recht om het energieverbruik van de woning te kennen, vooraleer de huurovereenkomst wordt afgesloten. De EPC-score van de woning dient reeds bij de opstart van de verhuurpubliciteit vermeld te worden. Indien de huurder dit wenst, kan hij steeds een kopie van het energieprestatiecertificaat bekomen bij de ondertekening van de huurovereenkomst.
Het bodemattest is een rapport dat informatie geeft over de bodemkwaliteit van de (onder)grond van een bepaald perceel. Dit attest wordt uitgegeven door OVAM (de openbare afvalstoffenmaatschappij).

 

De OVAM zal via het bodemattest informeren of het perceel in haar databank van verontreinigde gronden is opgenomen. Wanneer het perceel grond niet gekend is in de databank van OVAM, ontvang je een zogenaamd 'blanco' bodemattest.

 

Opgelet! Dit betekent niet dat deze grond niet vervuild kan zijn, maar geeft enkel aan dat OVAM geen weet heeft van enige verontreiniging op dit perceel.

 

Wanneer heb je een bodemattest nodig?
Een perceel grond (al dan niet bebouwd) kan niet worden overgedragen of verkocht zonder geldig bodemattest. Hoewel de inhoud van het attest louter informatief is, kan de verkoop niet doorgaan zonder goedkeuring vanwege OVAM.

 

Ten laatste op het ogenblik dat de verkoop van een pand tot stand komt (doorgaans bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst of compromis), moet de koper kennis gekregen hebben van de inhoud van het bodemattest, zodat hij geïnformeerd is omtrent de bodemtoestand van het aan te kopen pand.

 

Hoe moet een bodemattest aangevraagd worden?
Het bodemattest moet opgevraagd worden bij OVAM. De aanvraag kan zowel schriftelijk als digitaal gebeuren. Het opvragen van het bodemattest dient in principe te gebeuren door de verkoper en op diens kosten.

 

Wat als mijn grond verontreinigd blijkt te zijn?
Indien uit het bodemattest blijkt dat er een risico-activiteit (bv. een milieuvervuilende activiteit of de aanwezigheid van een grote stookolietank) op het perceel grond zou zijn uitgevoerd, dan moet er een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden op het perceel grond.

 

Dit oriënterend bodemonderzoek moet gebeuren door een erkend bodemsaneringsdeskundige: deze neemt stalen van de grond en voert een analyse uit om te controleren of er vervuiling aanwezig is. De bodemsaneringsdeskundige dient zijn rapport in bij OVAM. Als de OVAM na dit oriënterend bodemonderzoek vaststelt dat de grond niet vervuild is, kan de overdracht plaatsvinden.

 

Zijn er wel sporen van verontreiniging aangetroffen, dan moet de bodemsaneringsdeskundige zijn werkzaamheden verder zetten: er zal dan een diepgaand beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd worden (d.i. een grondige analyse waarbij de verontreiniging gedetailleerd in kaart wordt gebracht en waarbij eventueel een saneringsplan wordt opgemaakt). Na studie van dit detailrapport beslist OVAM dan of er saneringswerken moeten plaatsvinden en wie hiervoor verantwoordelijk is.

 

Op dat ogenblik dienen verdere afspraken gemaakt te worden tussen koper en verkoper over de uitvoering en kostprijs van deze werken: een bodemsaneringsproject wordt opgestart. Pas dan kan de overdracht van het perceel grond (al dan niet tijdens het bodemsaneringsproject of na het afronden ervan) plaatsvinden.
Een groep van erkende assistentiewoningen bestaat uit één of meerdere gebouwen, waar 65-plussers met hun partner of alleen wonen in individueel aangepaste appartementen en waar ze beroep kunnen doen op professionele zorgdiensten. Mocht de zorgbehoefte plots toenemen dan kunnen zij in hun vertrouwde omgeving blijven. Alle diensten kunnen aan huis geleverd worden.

 

Een aangestelde beheersinstantie organiseert alle zorg en dienstverlening, voorziet in een 24/24 noodoproepsysteem en neemt bij een aantal projecten zelfs het beheer van de gebouwen voor haar rekening. Op vaste tijdstippen is er een woonassistent aanwezig. Deze man/vrouw is een vertrouwenspersoon en luisterend oor, die inspringt bij uw zoektocht naar een poetshulp en/of kapper en die u helpt bij uw administratie. De woonassistent regelt alles voor u.

 

Het zijn enkel door het Agentschap Zorg & Gezondheid ‘erkende’ assistentiewoningen die kunnen genieten van bijzondere fiscale voordelen. Als koper betaalt u slechts 12% BTW i.p.v. 21% BTW op de constructie. Tevens bent u vrijgesteld van onroerende voorheffing.
Begrip “meeneembaarheid”
In bepaalde gevallen kan je de voor een eerdere aangekochte woning betaalde registratierechten in mindering brengen van de registratierechten die je verschuldigd bent bij de aankoop van een nieuwe woning (= rugzakprincipe). Op die manier hoef je dus niet de volle pot aan registratierechten te betalen bij de aankoop van de nieuwe woning. Dit principe wordt de “meeneembaarheid van verkooprechten” genoemd.

 

We onderscheiden twee manieren van meeneembaarheid:
de verrekening: je 'oude' woning wordt verkocht of verdeeld vóór de aankoop van je 'nieuwe' woning', de meeneembaarheid kan plaatsvinden bij de registratie van de aankoop van je 'nieuwe' woning.
de teruggave: je 'oude' woning wordt verkocht of verdeeld na de aankoop van een 'nieuwe' woning, de meeneembaarheid vindt plaats door middel van een teruggave na de akte van verkoop of verdeling van je 'oude' woning.

 

Ook bij de aankoop van bouwgrond, een onroerend goed dat na verbouwing tot woning kan worden bestemd of een nieuwbouwwoning (indien het verkooprecht op de grondwaarde wordt geheven), kun je van deze meeneembaarheid genieten.
Voorwaarden meeneembaarheid
Niet iedereen geniet automatisch van de meeneembaarheid. Je dient hiervoor aan enkele voorwaarden te voldoen:
  • zowel de 'oude' als de 'nieuwe' woning moet in het Vlaamse Gewest liggen.
  • de koper is een natuurlijke persoon (geen vennootschap of VZW)
  • de aankoop en verkoop moeten zuiver zijn. Met "zuiver" worden alleen koopovereenkomsten in de burgerrechtelijke zin bedoeld, waarbij een prijs betaald wordt. Voor een ruilovereenkomst geldt de meeneembaarheid dus niet. Het heeft echter geen belang of de aankoop geschiedt bij een verkoop uit de hand of bij een (vrijwillige of gedwongen) openbare verkoop. In geval van verdeling moeten alle rechten in de oude woning worden afgestaan.
  • er moeten registratierechten / verkooprechten betaald zijn voor de oude woning

 

Daarenboven dien je rekening te houden met volgende termijnen:
  • De oude woning moet tot hoofdverblijfplaats dienen van de koper(s) binnen 18 maanden:
    • vóór de verkoop van de oude woning (ingeval van verrekening)
    • vóór de aankoop van de nieuwe woning (ingeval van teruggave).
  • De verkoop van de oude woning moet plaatsvinden binnen de 2 jaar:

    • vóór de aankoop van de oude woning (ingeval van verrekening)
    • na de aankoop van de nieuwe woning 2 (ingeval van teruggave). Als de nieuwe woning een nog op te richten woning op een bouwgrond is, dan heb je vijf jaar de tijd om de oude woning te verkopen.
  • De nieuwe woning moet tot hoofdverblijfplaats dienen van de koper(s):

    • binnen de 2 jaar (woning) na aankoop
    • binnen de 5 jaar (bouwgrond) na aankoop.

 

Beperkingen
Als je gebruik wil maken van de meeneembaarheid, moet je rekening houden met volgende beperkingen:
  • het mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot je wettelijk aandeel in het verkooprecht dat betaald werd bij de aankoop van de opnieuw verkochte woning;
  • het meeneembare verkooprecht bedraagt maximaal 12.500 euro;
  • het maximumbedrag van 12.500 euro wordt bovendien beperkt in verhouding tot de fractie die je bekomt in het nieuw aangekochte onroerend goed
  • Het belastingsvoordeel meeneembaarheid is niet cumuleerbaar met het abattement (je moet dus kiezen tussen één van beide mogelijkheden)
  • Bijrechten of aanvullende rechten zijn niet meeneembaar.
De nieuwe glasnorm zou definitief worden ingevoerd vanaf 01.01.2020. Concreet houdt de norm het volgende in: indien er in een woning een raam aanwezig is met enkel glas, dan zal dit 3 strafpunten opleveren. Zijn er meerdere raamoppervlakken met enkel glas in eenzelfde woning, dan kan dit oplopen tot zo’n 9 strafpunten! Vanaf 2023 gaat men nog een stapje verder en worden de strafpunten opgetrokken tot respectievelijk 9 en 15. Rekening houdend met het feit dat een woning vanaf 15 strafpunten als ‘ongeschikt’ wordt beschouwd, is dit een uitermate verregaande regelgeving.

 

Bij het toekennen van strafpunten zal men enkel rekening houden met glas in de gebouwschil van de woonlokalen (vb. living, keuken, etc.) en niet met vensters in de garage of ramen in binnendeuren.
Is een woning in een dreef duurder dan op een steenweg? Het antwoord is ja. Als de straatnaam van een woning eindigt op -dreef is een woning gemiddeld 6,2% duurder dan een woning in een ‘-straat’. Woont u naast een landingsbaan, is uw woning gemiddeld 35,5% minder waard. De nabijheid van een winkelcentrum maakt uw huis 6,2% duurder dan eenzelfde huis enkele kilometers verder. Deze boeiende onthullingen zijn te lezen in een boek van vijf economen ‘De economie van de woningmarkt’. De studie i.s.m. met de KU Leuven toont onder andere ook aan dat de prijsevolutie in Antwerpen een goede voorspeller is voor de rest van Vlaanderen. Men gaat ervan uit dat Antwerpen, met zijn (petro-)chemie, als eerste de macro-economische schokken voelt.

 

Opmerkelijk resultaat: een wijnkelder maakt een huis 8,5% duurder. Een zwembad verhoogt de prijs met amper 2,1%. Mocht u overwegen uw woning te verkopen, stel ik voor dat u even wat plaats maakt in uw kelder om wat heerlijke wijn te stockeren  !
Er is goed nieuws voor mensen met renovatieplannen. De renovatiepremie (max. 10.000€) is terug van weggeweest. De werken waarvoor je de premie kan aanvragen worden opgedeeld in 4 categorieën: werken aan structurele elementen van de woning, werken aan het dak, buitenschrijnwerk en ten slotte werken aan de technische installaties. Het premiebedrag wordt verrekend per categorie van werken en bedraagt max. 20% van de factuurbedragen. Opgelet: de facturen mogen niet ouder zijn dan 2 jaar!

 

Zowel de bewoner als de verhuurder van de gerenoveerde woning komen in aanmerking voor de premie. Er zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden. Als bewoner mag je geen andere woning in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben of gehad hebben tot 3 jaar voor de aanvraagdatum. Als verhuurder moet je de woning verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Maar er zijn dus nog een aantal andere factoren die bepalen of je recht hebt op de premie of niet. Meer info op www.wonenvlaanderen.be
Als u een bod uitbrengt - of dat nu mondeling gebeurt, via e-mail, met een sms of per brief - gaat u daarmee altijd een verbintenis aan. Als de verkoper uw voorstel aanvaardt, moet u het huis kopen voor het bedrag dat u hebt geboden. Bent u te snel geweest en wilt u de woning uiteindelijk toch niet kopen? Dat kan, maar de verkoper heeft dan het recht een schadevergoeding te eisen die doorgaans 10 procent van de overeengekomen prijs bedraagt.

 

Ook een sms kan als bewijsmiddel dienen bij de aankoop of verkoop van een woning. De rechtbank van eerste aanleg in Gent stelde in 2012 dat ‘een sms-bericht geen onderhandse verkoopovereenkomst of compromis is, maar wel een geschrift dat als begin van bewijs kan dienen.’ Om zeker te zijn van uw aankoop is het sowieso aan te raden uw afspraken op papier te zetten en u te laten begeleiden door uw notaris of vastgoedexpert.
In tegenstelling tot roerende goederen kan Belgisch vastgoed nooit gratis geschonken worden. Gelukkig is de huidige schenkbelasting recent verlaagd en vereenvoudigd.

 

Schenking van vastgoed dient steeds via een notaris te gebeuren. De notaris zal een notariële akte opstellen, die moet worden geregistreerd uiterlijk vijftien dagen na de notariële akte van schenking. Als gevolg hiervan ben je schenkbelasting (de zgn. 'schenkingsrechten') verschuldigd.

 

Normale tarieven
De toepasselijke tarieven (“schenkbelasting”) zijn afhankelijk van de band tussen de schenker en de begunstigde enerzijds, en de waarde van het vastgoed anderzijds.

 

De tarieven die in Vlaanderen van toepassing zijn in rechte lijn (= kind, kleinkind, ...) of tussen echtgenoten/samenwonenden zijn de volgende:
  • schijf van 0 tot 150.000 EUR: 3%
  • schijf van 150.000 EUR tot 250.000 EUR: 9%
  • schijf van 250.000 EUR tot 450.000 EUR: 18%
  • schijf > 450.000 EUR: 27%

 

De tarieven die van toepassing zijn voor schenkingen tussen andere personen (vb. neef,tante, ...) zijn de volgende:
  • schijf van 0 tot 150.000 EUR: 10%
  • schijf van 150.000 EUR tot 250.000 EUR: 20%
  • schijf van 250.000 EUR tot 450.000 EUR: 30%
  • schijf > 450.000 EUR: 40%

 

Indien de begunstigde beslist om energiebesparende investeringen uit te voeren in de geschonken woning, bestaat de mogelijkheid dat men hiervoor een extra korting op de schenkbelastingen ontvangt. De exacte tarieven kun je raadplegen op de website van de Vlaamse belastingdienst.

 

Gunstregime voor bouwgrond
Tot en met 31.12.2019 geldt een gunstregime voor schenking van bouwgrond (bestemd voor woningbouw) die in het Vlaamse Gewest ligt. Dit gunsttarief is enkel van toepassing indien één of meerdere begiftigde(n) zich ertoe verbinden om de hoofdverblijfplaats op het adres van de bouwgrond in kwestie te vestigen binnen de vijf jaar te rekenen vanaf de schenkingsakte. De begiftigde moet een natuurlijke persoon zijn. Daarnaast zijn er nog een aantal vormvoorwaarden te vervullen.

 

De tarieven die van toepassing zijn voor schenking in rechte lijn, tussen echtgenoten en samenwonenden zijn de volgende:
  • schijf van 0,01 EUR tot 12.500 EUR: 1 %
  • schijf van 12.501 EUR tot 25.000 EUR: 2 %
  • schijf van 25.001 EUR tot 50.000 EUR: 3 %
  • schijf van 50.001 EUR tot 100.000 EUR: 5 %
  • schijf van 100.001 EUR tot 150.000 EUR: 8 %
  • schijf van 150.001 EUR tot 200.000 EUR: 14 %
  • schijf van 200.001 EUR tot 250.000 EUR: 18 %
  • schijf van 250.001 EUR tot 500.000 EUR: 24 %
  • boven de 500.000 EUR: 30 %

 

Schenkingen aan andere personen worden als volgt belast:
  • tot 150.000 EUR worden de normale schenkingstarieven teruggebracht tot een vlak tarief van 10%.
  • vanaf 150.000,01 EUR tot 175.000 EUR geldt een tarief van 50 % (broers en zussen), 55 % (ooms, tantes, neven, nichten) en 65 % (anderen).
  • zit je boven de 175.000 EUR, dan geldt een tarief van 65 % (broers en zussen), 70 % (ooms, tantes, neven, nichten) en 80 % (anderen).

Schenken van vastgoed in schijven

Een techniek die vaak toegepast wordt, onder meer in het kader van successieplanning, is het schenken van vastgoed in schijven waarbij er telkens minstens een periode van drie jaar tussen de verschillende schenkingen zit.

 

Op die manier kan men het zogenaamde “progressievoorbehoud” vermijden, hetgeen betekent dat de waarde van de eerdere schenkingen wordt toegevoegd bij de heffingsgrondslag van de latere schenking. Hierdoor zullen er hogere schenkingstarieven van toepassing zijn.

 

Wil je voordelig te werk gaan, dan is het aangeraden tussen elke schenking van max. 150.000 EUR minstens drie jaar te laten voorbijgaan. Zo zal je telkens in de laagste schijf vallen en slechts 3% schenkbelastingen moeten betalen.

 

Vrijstelling van overdracht van familiale ondernemingen en vennootschappen
In het Vlaamse Gewest geldt een vrijstelling van schenkbelasting voor het schenken van familiale ondernemingen en vennootschappen. De bedoeling van de regeling, die in voege is sinds januari 2012, is om bedrijfsleiders aan te zetten om tijdens hun leven al na te denken over hun opvolging.

 

Er zijn wel diverse voorwaarden die moeten vervuld zijn, zowel voor als na de schenking. Tevens moet je bepaalde formaliteiten vervullen. Laat je hieromtrent dus zeker adviseren!
Een postinterventiedossier (afgekort PID) is een geheel van documenten en informatie die de koper van je woning in staat moeten stellen om de woning bouwkundig te ontleden. Het postinterventiedossier kan dus als het ware beschouwd worden als de identiteitskaart van de woning. Doorgaans bevat een postinterventiedossier volgende elementen:
  • identiteitsgegevens van de architect en aannemers die de woning hebben gebouwd
  • bouwplannen
  • het lastenboek van je woning, waarin alle gebruikte materialen zijn opgesomd
  • eventuele technische fiches (bv. elektriciteitsplan, ventilatieplan, overzicht van de waterleidingen)
  • aankoopfacturen, garantiebewijzen en onderhoudsinstructies van elektrische toestellen.

 

Met deze informatie verkleint de koper aanzienlijk het risico op eventuele schadegevallen in geval van verbouwingswerken na aankoop.

 

Wanneer is een PID verplicht?
Voor elke woning of appartement dat gebouwd is met een bouwvergunning die afgeleverd werd na 1 mei 2001, moet verplicht een postinterventiedossier opgemaakt worden.

 

Opgelet! Deze verplichting geldt niet enkel bij het bouwen van een nieuwe woning, maar ook voor het uitvoeren van verbouwingswerken aan bestaande woningen, voor zover deze verbouwingen uitgevoerd zijn sinds 1 mei 2001.

 

Wie maakt het PID op?
Het postinterventiedossier kan niet zomaar door iedereen opgemaakt worden. Bij bouw- of verbouwingswerken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is, moet het postinterventiedossier opgemaakt worden door de veiligheidscoördinator of de architect. Indien het slechts om kleine(re) verbouwingswerken gaat die geen stedenbouwkundige vergunning vereisten, is het de eigenaar van de woning zelf toegestaan om het PID samen te stellen.

 

Wat gebeurt er als ik als verkoper geen postinterventiedossier kan voorleggen?
Op het ogenblik dat de woning wordt verkocht moet je als verkoper een PID kunnen voorleggen. Ten laatste bij het verlijden van de authentieke verkoopakte moet dit PID aan de koper worden overhandigd.

 

Beschik je als eigenaar op dat ogenblik nog niet over een postinterventiedossier van je woning, dan zal dit op kosten van de verkoper alsnog moeten worden opgemaakt door een veiligheidscoördinator of architect zodat de verkoop kan doorgaan.
Principe: registratierechten
De algemene regel is dat op de verkoop van je bouwgrond of woning registratierechten (= de huidige verkooprechten) verschuldigd zijn. In Vlaanderen bedragen deze registratierechten 10% (of 5% in geval van klein beschrijf), in Brussel zal je 12,5 % registratierechten betalen.

 

Bij wijze van uitzondering kan op een onroerend goed 21% btw aangerekend worden, namelijk als dit onroerend goed nog als ‘nieuw’ kan worden beschouwd.

 

Wanneer wordt mijn woning als ‘nieuw’ beschouwd?
Een woning wordt als nieuwbouw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming. Wanneer de woning bijvoorbeeld voor het eerst in gebruik wordt genomen in maart 2015, dan wordt het tot 31 december 2017 als nieuwbouw beschouwd.

 

Wordt je woning als ‘nieuw’ beschouwd, dan moet er worden gekeken naar de hoedanigheid van de verkoper. Is de verkoper een professioneel (zgn. beroepsoprichter), dan valt de verkoop sowieso onder het btw-stelsel. Is de verkoper een particulier, dan heeft hij de keuze om te verkopen met verkooprechten of met btw.

 

Bij de aankoop van een ‘nieuwe’ woning, moet er op de bijhorende grond eveneens 21% btw betaald worden als de drie onderstaande voorwaarden cumulatief vervuld zijn:
  1. Ten eerste moet het gebouw verkocht worden onder het btw-stelsel;
  2. Ten tweede moeten zowel de grond als het gebouw door dezelfde persoon worden verkocht;
  3. Ten derde wordt de grond tegelijk met het gebouw overgedragen.

 

Zijn deze drie voorwaarden niet tegelijk vervuld, dan zal je btw betalen op de constructie én registratierechten op de waarde van de grond.

 

Wat moet ik betalen als ik bouwgrond koop?
Wanneer je enkel een niet-bebouwde bouwgrond koopt, dan zal je verkooprechten betalen op de verkoopprijs van die grond. Een niet-bebouwde bouwgrond kan immers nooit als ‘nieuw’ beschouwd worden. Combinatie van beide is mogelijk! Tot slot bestaat er een mogelijkheid om registratierechten en btw te combineren. Als je een woning op plan of een sleutel-op-de-deur woning koopt, dan is het mogelijk om registratierechten te betalen op de aankoop van de grond, en btw op de aankoopprijs van het huis. Deze maatregel is enkel mogelijk voor een ‘nog op te richten’ woning waar de wet Breyne van toepassing is. Bij dergelijke aankoop word je onmiddellijk eigenaar van de grond, maar word je pas later eigenaar van de woning.

 

Koop je daarentegen een woning die reeds in aanbouw is, dan worden grond en woning tegelijk verkocht en zal de verkoop volledig onder het btw-stelsel vallen.

 

Besluit
Als particulier is het voordeliger om te kopen onder het stelsel van registratierechten. In het Vlaams gewest bedragen de registratierechten 10% van de prijs, in sommige gevallen kun je zelfs genieten van een verlaagd tarief en zal je slechts 5% registratierechten betalen. Het btw-tarief daarentegen bedraagt steeds 21%.

 

Hou er in je zoektocht naar een woning dus steeds rekening mee dat er naast de aankoopprijs nog een aantal extra kosten aan de aankoop verbonden zijn.