Kosten verwijzen naar de uitgaven die worden gedaan om de huurder in staat te stellen volledig van het gehuurde goed te genieten of om dit genot te verbeteren. Enkele voorbeelden hiervan zijn onder meer de levering van gas, elektriciteit, verwarming en water.
Lasten omvatten de belastingen en heffingen die aan de overheid worden betaald. Voorbeelden hiervan zijn de huisvuilbelasting en de onroerende voorheffing.
Wat betreft de verdeling van deze kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, was er in het verleden vaak discussie. Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft getracht deze discussies te beëindigen. Voor huurovereenkomsten gesloten in Vlaanderen vanaf 1 januari 2019 geldt een duidelijke regeling over welke kosten en lasten door de verhuurder aan de huurder kunnen worden doorgerekend.
Over het algemeen worden de kosten en lasten als volgt verdeeld:
Verhuurder: reparaties van schade veroorzaakt door overmacht of slijtage.
Huurder: onderhoud en kleine reparaties.
Om deze verdeling te verduidelijken en discussies tussen verhuurders en huurders te voorkomen, heeft de Vlaamse Regering een niet-beperkende lijst van kleine huurherstellingen opgesteld. Ook is bevestigd dat de onroerende voorheffing niet doorberekend kan worden aan de huurder.
Bovendien is er voor appartementen en woningen die deel uitmaken van een mede-eigendom een aanvullende niet-beperkende lijst opgesteld, waarin de verdeling van de gemeenschappelijke kosten tussen huurder en verhuurder duidelijk wordt bepaald. Zo is het duidelijk welke gemeenschappelijke kosten de verhuurder aan de huurder kan doorrekenen.
Deze lijst is opgenomen in bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet en bepaalt als volgt:
|
Meergezinswoningen |
Voor de huurder |
Voor de verhuurder |
|
1. Verbruik water |
? |
|
|
2. Verbruik stookolie/aardgas |
? |
|
|
3. Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen |
? |
|
|
4. Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd) |
? |
|
|
5. Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen |
? |
|
|
6. Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen) Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. |
? |
|
|
7. Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik voor huurders |
? |
|
|
8. Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen |
? |
|
|
9. Kosten voor de lift Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. |
||
|
9.1. Periodiek onderhoud |
50% |
50% |
|
9.2. Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie |
100% |
|
|
9.3. Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties |
100% |
|
|
10. Kosten voor de syndicus Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. |
34% |
66% |
|
11. Conciërge |
75% |
25% |
|
12. Kosten voor algemene vergadering |
? |
|
|
13. Beheerskosten/administratiekosten |
? |
|
|
14. Investeringen/reservefonds |
? |
Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en lasten op zich neemt.
Bij handelshuur/gemene huur
In het geval van handelshuur of gemene huur, is het mogelijk om in de huurovereenkomst te bepalen wie de kosten en lasten draagt. Als hierover geen afspraken zijn gemaakt, geldt het principe dat alleen kosten en lasten die verband houden met diensten of prestaties waar de huurder voordeel uit haalt, aan de huurder kunnen worden doorberekend. Dit omvat onder andere energievoorziening, het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals verwarming en verlichting, en afvalkosten.
Kosten die direct verband houden met het eigendom van het pand, zoals onroerende voorheffing, zijn echter de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Het is echter gebruikelijk dat dergelijke kosten contractueel aan de huurder worden toegewezen, wat mogelijk is in het geval van handelshuur of gemene huur, in tegenstelling tot woninghuur.
Soms zijn er situaties waarin zowel huurder als verhuurder profiteren van bepaalde kosten of lasten, in deze gevallen worden de kosten gedeeld tussen beide partijen.
Wat betreft de begroting van kosten en lasten in de huurovereenkomst
Hierbij zijn er twee opties:
Kosten en lasten kunnen forfaitair worden bepaald. Het is belangrijk dat dit in de huurovereenkomst wordt vastgelegd om het akkoord van beide partijen hierover te bewijzen. Het forfaitaire bedrag hoeft niet overeen te komen met de werkelijke uitgaven en is niet vatbaar voor betwisting.
Als er geen forfait is vastgesteld, moeten de aan de huurder opgelegde kosten en lasten overeenkomen met de werkelijke uitgaven. Deze kosten en lasten moeten afzonderlijk worden vermeld in een rekening, waarbij de verhuurder de huurder voorziet van een gedetailleerde opsomming van de verschillende kosten en de bijbehorende bewijsstukken. Partijen kunnen deze verplichting niet contractueel uitsluiten.
Vaak wordt in de huurovereenkomst bepaald dat de huurder periodiek voorschotten betaalt, bijvoorbeeld door maandelijks een provisie aan de verhuurder over te maken.