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La règle générale est que lors de la vente de votre terrain à bâtir ou de votre maison, des droits d'enregistrement (= les droits de vente actuels) sont dus. En Flandre, ces droits d'enregistrement s'élèvent à 12 % (général) ou 3 % pour la résidence unique, à Bruxelles, vous paierez 12,5 % de droits d'enregistrement.
Par exception, un bien immobilier peut être soumis à une TVA de 21 %, à savoir si ce bien immobilier peut encore être considéré comme "neuf". Il existe également un taux réduit de 1 % pour des rénovations énergétiques majeures pour la résidence unique.
Une maison est considérée comme une nouvelle construction jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première utilisation ou de sa prise de possession. Par exemple, si une maison est utilisée pour la première fois en mars 2015, elle est considérée comme une nouvelle construction jusqu'au 31 décembre 2017.
Le fait qu'une maison soit considérée comme "neuve" dépend de la qualité du vendeur. Si le vendeur est un professionnel (un promoteur immobilier), la vente relève automatiquement du régime de la TVA. Si le vendeur est un particulier, il a le choix de vendre avec des droits de vente ou avec de la TVA.
Lors de l'achat d'une maison "neuve", il faut également payer 21 % de TVA sur le terrain associé, à condition que les trois conditions suivantes soient remplies de manière cumulative :
Si ces trois conditions ne sont pas remplies simultanément, la TVA sera due sur la construction et les droits d'enregistrement sur la valeur du terrain.
Lors de l'achat d'un terrain à bâtir non construit, vous payez des droits de vente sur le prix du terrain, car il ne peut pas être considéré comme "neuf". Cependant, vous pouvez également combiner les deux ! De plus, il est possible de combiner droits d'enregistrement et TVA. Lors de l'achat d'une maison sur plan ou clé-sur-porte, vous pouvez payer des droits d'enregistrement sur l'achat du terrain et de la TVA sur le prix d'achat de la maison, à condition qu'il s'agisse d'une maison "à construire" soumise à la loi Breyne. Lors d'un tel achat, vous devenez propriétaire du terrain immédiatement, mais de la maison plus tard.
Cependant, si vous achetez une maison déjà en construction, le terrain et la maison sont vendus ensemble, et la vente relèvera entièrement du régime de la TVA.
En tant que particulier, il est plus avantageux d'acheter sous le régime des droits d'enregistrement. En Flandre, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12 % du prix.
Lors de votre recherche de maison, gardez toujours à l'esprit qu'en plus du prix d'achat, des frais supplémentaires sont liés à l'achat.
L'inspection électrique est un rapport qui évalue l'état et la conformité de l'installation électrique de votre logement. Une telle inspection électrique doit être réalisée par un organisme de contrôle agréé.
Le rapport d'inspection établi par un organisme de contrôle agréé reste valable pendant 25 ans s'il est conforme et à condition qu'aucun changement majeur ne soit apporté à l'installation pendant cette période.
Si vous souhaitez vendre votre logement et que l'installation électrique date d'avant 1981, il est obligatoire de faire réaliser une inspection électrique. Si les résultats révèlent une non-conformité électrique, l'acheteur aura l'obligation de mettre l'installation en conformité et de la faire recontrôler, il dispose de 18 mois à compter de la date de l'acte de vente pour le faire.
Si l'installation électrique date d'après le 1er octobre 1981 et est conforme, une nouvelle inspection électrique n'est pas nécessaire, sauf si vous n'avez plus le rapport en votre possession. En cas de rapport négatif, il est nécessaire de corriger les infractions et de faire réaliser une visite complémentaire par le même organisme de contrôle agréé dans un délai de 12 mois à compter de la date de la visite de contrôle (cela peut être effectué par l'acheteur ou le vendeur).
Le CPE est un certificat qui indique l'efficacité énergétique de votre logement.
Sur ce certificat, vous pouvez lire un coefficient CPE : ce chiffre exprime la quantité d'énergie qu'un logement consomme par mètre carré par an. Plus votre coefficient CPE est bas, meilleure est la performance énergétique de votre logement.
Un CPE doit être établi par un expert énergétique agréé. Celui-ci effectue une visite approfondie de votre logement pour déterminer sa performance énergétique. L'expert énergétique prend en compte de nombreux facteurs tels que l'état de l'installation de chauffage et/ou du chauffe-eau, la présence de panneaux solaires, l'isolation des murs et du toit, le type de vitrage, l'orientation de votre logement, etc.
Un CPE est en principe valable dix ans. Si vous revendez ou louez votre logement par exemple 5 ans après l'établissement du CPE, il n'est pas nécessaire d'en établir un nouveau, sauf si des travaux importants d'économie d'énergie ont été réalisés sur le logement et ont considérablement influencé la performance énergétique de votre logement.
Lors de la vente d'un logement, seuls les CPE établis à partir de 2019 sont pris en compte. Les CPE Bâtiment valides, délivrés lors d'une déclaration PEB, antérieurs à 2019 peuvent encore être utilisés lors de la vente.
Lors de la location, les CPE établis avant 2019 et encore valides au moment de la signature du contrat de location peuvent également être utilisés.
Les logements ou appartements construits avec un permis de construire délivré après le 1er janvier 2006 doivent répondre à des exigences énergétiques strictes. Pour de tels biens, un dossier PEB doit obligatoirement être établi lors de la construction. PEB signifie 'performance énergétique et climat intérieur'. Le dossier décrit alors dans quelle mesure le logement (nouveau) répond aux exigences légales en matière d'isolation thermique, de performance énergétique et de ventilation.
Le dossier PEB est donc plus complet que le certificat de performance énergétique et fournit des informations supplémentaires aux acheteurs potentiels ou aux locataires. Tout comme le CPE, un dossier PEB est en principe valable dix ans.
Malgré le caractère purement informatif du CPE, il est actuellement impossible de vendre votre logement sans qu'un CPE pour ce logement ne soit disponible. L'acheteur doit en effet être informé préalablement à la vente de la consommation énergétique du logement : ces informations peuvent jouer un rôle dans la décision d'achat ou la fixation du prix. Le score CPE du logement doit être mentionné dès le début de la publicité de vente. Le certificat original de performance énergétique doit être remis à l'acheteur au plus tard lors de la signature du compromis de vente.
Tout comme pour la vente, en tant que bailleur, vous devez également obligatoirement disposer d'un certificat de performance énergétique valide pour pouvoir louer un logement. Le locataire a en effet également le droit de connaître la consommation énergétique du logement avant la conclusion du contrat de location. Le score CPE du logement doit être mentionné dès le début de la publicité de location. Si le locataire le souhaite, il peut toujours obtenir une copie du certificat de performance énergétique lors de la signature du contrat de location.
Depuis le 1er janvier 2023, l'obligation de rénovation s'applique aux bâtiments résidentiels. Toutes les maisons et appartements achetés à partir de 2023 avec une étiquette E ou F doivent obligatoirement être rénovés vers une étiquette D ou meilleure, dans les 5 ans suivant l'achat du logement. Cela doit être prouvé par un nouveau certificat de performance énergétique.
L'obligation de rénovation s'applique :
lors de la signature d'actes authentiques d'une cession notariée en pleine propriété, tels qu'un achat, une donation, ... lors de l'établissement d'un droit d'emphytéose ou de l'établissement d'un bail emphytéotique pour la situation effective au moment de la signature de l'acte ou de l'établissement du droit d'emphytéose ou du bail emphytéotique. Si l'unité a une destination résidentielle au moment de la cession, l'obligation de rénovation pour les bâtiments résidentiels s'applique. Peu importe les projets futurs pour la maison ou l'appartement.
Le délai de 5 ans commence à la date de la signature de l'acte authentique ou à la date de l'établissement du droit d'emphytéose ou du bail emphytéotique.
L'étiquette D est une première étape d'une vision plus large. L'étiquette A est l'objectif final pour chaque maison ou appartement d'ici 2050. Le parcours à long terme a été défini avec des renforcements en 2028, 2035, 2040 et 2045
L'assemblée générale annuelle d'une Association des Copropriétaires (ACP) est une réunion cruciale pour les propriétaires d'appartements ou de bâtiments à usage commercial au sein de l'ACP. Lors de cette réunion, tous les copropriétaires se réunissent pour discuter et prendre des décisions concernant la copropriété.
Les sujets abordés incluent notamment la nécessité de travaux de rénovation, la sélection d'un jardinier pour l'entretien des espaces communs, la nomination des membres du conseil de copropriété et l'approbation des comptes annuels.
Le syndic a l'obligation légale de convoquer cette réunion chaque année. En cas d'urgence, une assemblée générale extraordinaire peut également être organisée. Le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire à la demande des copropriétaires détenant au moins ? des parts dans les parties communes.
Outre le syndic, d'autres parties telles que les copropriétaires, le conseil de copropriété ou le juge de paix peuvent prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale dans certains cas.
L'invitation à la réunion doit parvenir à tous les copropriétaires au moins quinze jours avant la date de la réunion, et doit mentionner l'ordre du jour et les points à discuter. Les résidents non électeurs doivent également être informés de la réunion afin de pouvoir soumettre par écrit leurs observations sur les parties communes.
Lors de la réunion, tous les copropriétaires ont le droit de vote, en fonction de leur part dans les parties communes. Pour être valide, plus de la moitié des copropriétaires doivent être présents et détenir au moins la moitié des parts dans les parties communes, sauf si plus de ¾ des parts sont présentes au début de la réunion. Les décisions sont consignées dans le procès-verbal, qui est signé par le président, le secrétaire et les copropriétaires présents.
En principe, le loyer est fixé pour toute la durée du contrat. Lors d'un renouvellement du contrat, le loyer doit rester le même. En cas de contrat de courte durée et de souhait de conclure un nouveau contrat, le loyer doit être le même que dans le premier contrat.
Dans tous les contrats de location, le loyer peut être ajusté à des moments fixes. Le locataire et le bailleur peuvent toujours ajuster le loyer entre le 9e et le 6e mois avant la fin d'une période de 3 ans. En cas de désaccord, une requête peut être déposée auprès du juge de paix.
Si le bailleur prouve que la valeur locative du logement a augmenté d'au moins 10% en raison de travaux, ou si le locataire ou le bailleur prouve que la valeur locative a diminué d'au moins 20% en raison de circonstances, le juge peut réviser le loyer avec une augmentation ou une diminution qu'il juge justifiée.
Dans les contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2019, le loyer peut également être ajusté à tout moment si le bailleur a réalisé des travaux d'économie d'énergie dans le logement loué.
Le loyer ne peut pas être modifié pendant la durée d'un contrat de location. Cependant, le propriétaire peut indexer ce loyer. De cette manière, le montant est ajusté en fonction de l'augmentation du coût de la vie.
L'indexation du loyer est-elle automatique ?
Non, l'indexation du loyer en Belgique n'est pas automatique. Le bailleur doit prendre l'initiative chaque année d'indexer le loyer. Le droit d'indexation doit cependant être mentionné dans le contrat de location.
Le propriétaire doit informer par écrit le locataire de l'indexation du loyer à la date anniversaire du contrat de location. Il s'agit de la date à laquelle le contrat est entré en vigueur.
Si le bailleur oublie de communiquer l'indexation au locataire en temps voulu, il dispose de trois mois pour le faire. L'indexation peut être appliquée rétroactivement sur les trois mois précédents. Après cette période, il peut réclamer au maximum trois mois de loyer ajusté.
L'indexation des loyers en Belgique est calculée selon la formule suivante :
(Loyer de base x Nouvel index) / Index de départ
Ou plus simplement via le lien suivant : https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurcalculator
